近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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