近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(sh戴choker就是m吗，戴choker什么意思àng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增(zē戴choker就是m吗，戴choker什么意思ng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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