OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quá夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说n)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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