OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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