“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售(shòu)情况(kuàng)相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xín1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗g)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观(guān)的(de)预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全(quán)没(méi)有增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开(kāi)始在一线城(chéng)市(shì)进行大(dà)举拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新(1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗xīn)购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样(yàng)受(shòu)到机(jī)构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集(jí)团(tuán)扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下(xià)游(yóu)应(yīng)用行业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节(jié)与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不(bù)过这(zhè)类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务(wù)没有特(tè)别(bié)好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能(néng)在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调(diào)。

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