导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两>

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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