饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jī抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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