5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèn没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处g)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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