5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàn花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了g)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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