近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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