5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shē压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用n)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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