OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(x标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压ù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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