近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好