饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场(c岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上hǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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