导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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