文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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