万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十>

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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