5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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