文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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