OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(ch哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季éng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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