导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方>

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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