近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(g发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉āo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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