近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīn重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思g)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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