近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gā唐山大地震和汶川大地震哪个严重i)类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(唐山大地震和汶川大地震哪个严重shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xià唐山大地震和汶川大地震哪个严重ng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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