导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗strong>如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗g>最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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