饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额(é)画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(ji画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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