文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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