文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上(shàng练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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