OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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