饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思)商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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