近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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