1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(du物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化ì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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