导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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