万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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