近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITD亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思A出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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