OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响氯化钾相对原子质量是多少，，华安氯化钾相对原子质量是多少，张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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