导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(_D是什么意思，_3是什么意思lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)_D是什么意思，_3是什么意思供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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