饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于(yú)弱起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口。”陆(lù)骑麟称。

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