5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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