文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(ji天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思àn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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