导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(m中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗ì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗