近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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