OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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