万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(读西的字有哪些，读喜的字有哪些yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)读西的字有哪些，读喜的字有哪些吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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