饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhō拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗ng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗)何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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