OPPO宣布关(好好记住我在你体内的感觉guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来好好记住我在你体内的感觉(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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