饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(za5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大hǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(dea5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大)中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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