近两年火(huǒ)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分200克等于多少毫升水，200克是多少ml水红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。200克等于多少毫升水，200克是多少ml水>

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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