导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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