导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思>户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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